Que se necesita para subdividir
Antes que nada tenemos que diferenciar que en nuestra Provincia de Buenos Aires existen 2 tipos de subdivisiones las que se denominan “por Geodesia” en donde encontramos los llamados loteos o parcelamientos de grandes extensiones superficiales (macizos) que en algunos casos se dividen en manzanas, se procede a apertura de calles, para crearse parcelas según las medidas y superficies mínimas correspondientes establecidas por Ley 8912 o por otras leyes excepcionales como la Ley 14.449, este tipo de subdivisión origina parcelas totalmente independientes.
El otro tipo de subdivisión es la llamada afectación a la Propiedad Horizontal (PH) antes Ley 13512 hoy forma parte de nuestro Código Civil y Comercial vigente desde Agosto de 2015. A este ultimo tipo de subdivisión nos vamos a referir, en este caso se subdivide un edificio (puede ser construido, en construcción o a construir).
En este régimen de Propiedad Horizontal coexisten partes privadas y partes comunes de indivisión forzosa las cuales son parte del edificio en forma necesaria como ser pasillos hall de entrada, escaleras, ascensores, etc. Para afectar un inmueble a este tipo de subdivisión se necesita:
a) Tener el plano municipal aprobado y el mismo debe de estar conforme a obra, es decir debe contener todas las ampliaciones y modificaciones declaradas.
Este tipo de plano puede ser a construir o bien como edificación existente, siendo vital para el futuro de las unidades funcionales que queramos subdividir nuestro edificio ya que la suerte de la subdivisión esta supeditada a la forma en que se ha demarcado dicho plano, ya que , para ser tenido en cuenta como Unidad Funcional debe de contener una independencia funcional y además acceso a la via publica por parte común o exclusiva, de no contar con estos requisitos como por ejemplo: Un acceso a un departamento de Planta Alta desde una escalera que desemboca en medio de otro departamento ; o bien un departamento que en el plano municipal fue demarcado como dependencia anexa del resto de la vivienda, o no dice vivienda multifamiliar, harán que nuestra subdivisión sea estéril. Por ello es recomendable que antes de iniciar el plano municipal consultar a un profesional con el debido conocimiento en este tema. -
Es de tener en cuenta que en el caso de edificaciones construidas en forma clandestina que no se ajustan a las reglamentaciones vigentes y por ende la municipalidad no procede a la registración del mismo, estaríamos en un gran inconveniente ya que nos estaría imposibilitando la prosecución del tramite, en estos casos existen varias soluciones que solo un profesional con acabado conocimiento en el derecho administrativo puede resolver.
b) Una vez aprobado el Plano Municipal en la municipalidad correspondiente se pasa a la Mensura y confección del Plano de Subdivisión por PH, en el mismo se determinarán las divisiones y limites de cada unidad funcional (departamento) creadas con sus debidas superficies y notas detalladas en donde quedaran establecidas situaciones de hecho que formaran parte del reglamento de copropiedad. -
Aprobado el plano de Subdivisión por la autoridad Provincial competente (hoy Arba) se pasa a su registración del legajo Parcelario en donde se establecerá la valuación fiscal general de todo el edificio y en particular para cada unidad Funcional. -
A partir del momento de registración comienza el plazo para realizar el Reglamento de Copropiedad ante Escribano Publico, lo que dará inicio con su inscripción de la afectación al régimen de Propiedad Horizontal y la separación de Partidas y Servicios. -